Апартаменты многие считают альтернативой обычным квартирам. Покупателей зачастую привлекают низкая цена квадратного метра, расположение объекта в престижном районе и иные подобные моменты. Но нужно понимать, что у покупки апартаментов есть и плюсы, и минусы. И неизвестно, что перевесит в каждом конкретном случае.
Нельзя забывать и о том, что в 2023 году застройщиков, продающих апартаменты по ДДУ, обязали платить НДС. На практике это означает, что уже в ближайшие месяцы цена недвижимости существенно вырастет. Сэкономить при покупке не удастся.
Что такое апартаменты, в чем подвох при покупке такого объекта вместо квартиры
Если не вдаваться в подробности, апартаменты — это коммерческий объект. Можно ли жить в таком помещении, оформить хотя бы временную регистрацию, зависит от того, для каких целей предназначен участок под зданием.
Здесь возможны варианты:
- Можно строить здания гостиничного типа.
- Земля предназначена для возведения объектов общественно-делового назначения.
В первом случае апартаменты можно считать промежуточным вариантом между гостиничным номером и квартирой. В них можно даже оформить временную регистрацию максимум на 5 лет с последующим продлением. Но от отеля апартаменты зачастую отличаются отсутствием необходимого сервиса. Никто не придет убирать в комнатах, не подаст завтрак в номер.
А вот вариант с использованием земель общественно-делового назначения нежелателен. Хорошо, если в выписке из ЕГРН значится ВРИ «строительство гостиниц». Тогда в апартаментах можно жить. Во всех иных случаях покупатель получает офисное, торговое или даже производственное помещение. Ни о каком комфорте и даже временной регистрации речь здесь не идет. И по документам проживание в подобном здании просто невозможно.
Если говорить об отличии апартаментов от квартиры, необходимо выделить еще ряд моментов:
- ставки по налогу на имущество существенно выше. Если, например, владелец квартиры ежегодно перечисляет в бюджет 0,1-0,15% от кадастровой стоимости объекта, то в случае с коммерческим объектом платить придется до 2% от цены, обозначенной в ЕГРН;
- при покупке апартаментов нельзя воспользоваться налоговым вычетом, использовать материнский капитал, в том числе в качестве первоначального взноса;
- оплачивать коммунальные услуги придется по повышенным ставкам;
- застройщик не обязан обеспечивать жителей апартаментов социальной инфраструктурой. В одном здании могут располагаться не только офисные, но и производственные помещения. Также отсутствуют требования к шумоизоляции отдельных комнат и т. д.
Решая, что значит апартаменты, при покупке квартиры, нужно понимать, что правовой статус этого типа объектов недвижимости на данный момент времени не определен. В Госдуму периодически поступают предложения придать апартаментам такой же статус как квартирам. Но их неизбежно отклоняют из-за того, что коммерческие объекты зачастую располагаются в промышленных зонах, где нет возможности выдержать нормативные расстояния до дорог, детских садов, школ, магазинов и медицинских учреждений.
Чем отличаются апартаменты от квартиры или студии: плюсы и минусы
Сначала стоит выделить преимущества инвестирования средств в покупку апартаментов:
- Такие объекты стоят дешевле квартир. Разница может достигать 15-25%.
- Можно выбрать помещение, например, для сдачи в аренду под офисы и т. д.
Но далее стоит рассмотреть вопрос с недостатками. О повышенных налоговых ставках, невозможности оформить прописку, правовой неопределенности недвижимости уже сказано выше. С покупкой апартаментов связаны следующие подводные камни:
- Никто не обязан соблюдать режим тишины. Гражданин может купить одну или несколько комнат для проживания с семьей, а за стеной может работать круглосуточный колл-центр.
- Отсутствуют единые требования к инсоляции помещений, высоте потолков, обеспеченности здания лифтами и т. д.
- Формально платежи на капитальный ремонт объекта отсутствуют. Но содержать здание собственники обязаны за свой счет.
- Не определен статус объектов общего пользования. Управляющие компании имеют право устанавливать свои правила и требования в данном вопросе. Один из главных рисков при покупке апартаментов связан с тем, что собственники «жилых комнат» зачастую обязаны содержать за свой счет помещения, предназначенные для сдачи в аренду для бизнес-целей. А прибыль от сделок с недвижимостью остается у владельца здания или управляющей компании.
- На апартаменты не распространяются положения ст. 446 ГПК РФ. Такой объект можно изъять за долги и выставить на продажу. И не будет иметь значения, что это — единственное жилье для семьи с детьми.
Если все перечисленные недостатки не пугают, можно приобретать апартаменты для постоянного или временного проживания.
Как купить апартаменты: последовательность действий
Формально действовать предстоит так же, как и при покупке квартиры. Необходимо пройти ряд этапов, не пропуская ни один их них.
Выбор апартаментов
Здесь можно исходить из своих предпочтений и целей покупки. Если апартаменты необходимы для проживания, начинать следует с проверки статуса земли. Если она предназначена для строительства объектов коммерческого назначения, зарегистрироваться на купленных квадратных метрах не получится.
Далее следует учесть:
- расположение здания;
- близость к транспортным развязкам;
- наличие необходимой инфраструктуры.
Конечно, можно поинтересоваться, как застройщик планирует использовать помещения. Но важно понимать, что его планы могут измениться в любой момент.
Проверка документов застройщика
Этот пункт остается стандартным. Покупатель имеет право запросить и просмотреть:
- Учредительные документы застройщика. Отдельное внимание — разрешенным видам деятельности и размеру уставного капитала. У строительной компании он измеряется миллионами и даже миллиардами рублей.
- Документы, подтверждающие членство в СРО. Без допуска можно выполнять только небольшие заказы стоимостью не более 3 млн. рублей.
- Разрешение на строительство, заверенное в местном муниципалитете. Иначе потом может оказаться, что здание возведено незаконно, и собственникам необходимо снести его да еще и за свой счет.
- Проектную документацию и заключение независимой экспертизы. Последний документ подтверждает, что возводимый объект безопасен для людей, соответствует действующим строительным правилам и нормативам.
В проектной декларации обязательно должен быть раздел «Источники финансирования». В оптимальном для покупателя случае застройщик оперирует заемными деньгами, у него есть договор на проектное финансирование, заключенный с банком. Это — дополнительная гарантия безопасности, так как кредиторы в обязательном порядке проверяют документы заемщиков.
Застройщик может не возводить здание «с нуля», а переоборудовать, например, ранее построенное офисное здание. Но и в этом случае у него должна быть проектная документация. Для покупателя в плане проверок здесь ничего не меняется. О мерах предосторожности забывать нельзя.
Заключение договора с застройщиком
В соответствии с законами РФ застройщик вправе выбрать любой из форматов договоров:
- долевого участия;
- предварительный долевого участия;
- предварительный купли-продажи;
- бронирования;
- о соинвестировании и т. д.
Оптимальный вариант для покупателя — договор долевого участия. Все иные виды соглашений не гарантируют получение оплаченного объекта. Покупатель фактически становится соинвестором застройщика и несет наравне с ним все инвестиционные риски.
ПДДУ зачастую предлагают подписать еще до утверждения проектной документации. Если ее в итоге так и не согласуют, покупатель может просто потерять свои деньги. Предварительный ДДУ не подлежит регистрации в Росреестре, и может оказаться, что один и тот же объект продан сразу нескольким покупателям. Либо после получения разрешения на строительство продавец просто повышает стоимость квадратного метра.
Прием объекта с подписанием акта приема-передачи
Застройщик после завершения строительства обязан уведомить покупателей помещений о вводе здания в эксплуатацию и пригласить дольщиков на процедуру принятия.
Здесь собственнику следует действовать так же, как при передаче квартиры. Необходимо:
- внимательно перемерить все помещения на предмет выявления отклонений по площади;
- проверить состояние дверей и окон;
- обратить внимание на состояние стен, пола и потолка. На них не должно быть щелей и трещин.
Если есть недочеты, препятствующие полноценной эксплуатации объекта, покупатель вправе отказаться от подписания акта приема-передачи. Застройщику дается разумное время на устранение дефектов.
У покупки апартаментов есть свои особенности в части взыскания неустойки, если девелопер задерживает сдачу здания в эксплуатацию на 2 и более месяцев. Формально подобные сделки не подпадают под действие Закона «О долевом участии». Но, если приобретателем является физическое лицо, судьи все чаще при рассмотрении споров с застройщиками исходят из положений ч. 2 ст. 6 ФЗ. Но покупателю придется подтвердить, что апартаменты куплены на основании именно договора долевого участия.
Регистрация права собственности в Росреестре
Право собственности на апартаменты подлежит обязательной государственной регистрации. В Росреестр покупатель предоставляет:
- свой паспорт;
- договор купли-продажи объекта;
- кадастровый и технический паспорта. Их обязан предоставить застройщик по факту ввода здания в эксплуатацию.
Заявление на регистрацию права собственности заполняется либо в регпалате Росреестра, либо в МФЦ.
После получения выписки из ЕГРН апартаментами можно распоряжаться на свое усмотрение. Например, можно открыть офис или даже жить в купленных помещениях, если есть желание или необходимость. Можно даже сдавать помещения в аренду, в том числе посуточно. Апартаменты после покупки и проведения ремонта можно даже продать.
Но нужно учитывать, что в этом случае 13% с вырученной суммы придется заплатить в бюджет в виде НДФЛ (15% для ИП и 30% для налоговых нерезидентов). И продавец не сможет воспользоваться стандартными налоговыми вычетами. А до этого собственник обязан платить налог на недвижимое имущество в соответствии с действующими тарифами для объектов данного типа.
Заключение
Покупка и владение апартаментами предполагает наличие определенных нюансов. Нельзя забывать, что это изначально коммерческий объект.
Оформить временную регистрацию можно только в том случае, если земельный участок, на котором стоит здание, предназначено для строительства отелей и гостиниц. Если же земля выделена под возведение зданий делового назначения, в апартаменте можно открыть офис или организовать, например, ночной клуб (если соблюдаются прочие требования). Прописаться в таком помещении не получится даже временно.
Что еще означает пометка «апартаменты» при покупке квартиры? Собственнику помещений необходимо учитывать следующие моменты:
- застройщик не обязан обеспечивать наличие социальной инфраструктуры;
- при покупке не получится воспользоваться стандартным налоговым вычетом;
- ставки налога на имущество доходят до 2% от кадастровой стоимости объекта.
Читайте также:
- Как проверить риэлтора при покупке или продаже квартиры
- Закон о тишине: нормы, исключения и штрафы
- Рефинансирование ипотеки в 2024 году
