Мало кто из потенциальных покупателей или продавцов недвижимости самостоятельно занимается поиском клиентов, проверкой документов, подготовкой договоров купли-продажи. Обычно эти процедуры доверяют посреднику. Но не стоит пренебрегать проверкой собственно риэлтора. Есть несколько достаточно простых способов, которые помогут избежать встречи с мошенниками и не потерять свои деньги.
Что вообще можно доверять риэлтору
Риэлтор — это посредник между покупателями и продавцами недвижимости. Но это определение достаточно общее и не отражает в полной мере суть обязанностей агента.
В стандартном варианте риэлтору доверяют:
- поиск покупателя на квартиру или частный дом, проведение показов;
- подбор объекта для покупки в соответствии с требованиями клиента;
- размещение рекламных объявлений, проверку уже имеющейся информации;
- оценку объектов недвижимости;
- ведение переговоров с покупателем или продавцом, согласование условий сделки;
- проверку документов на объект, подготовка договора купли-продажи;
Немаловажно и то, что риэлторы проверяют юридическую чистоту квартиры или иного выбранного объекта. Также они могут подсказать, в какой банк обратиться для получения ипотечного кредита. Объем услуг согласуют в каждом конкретном случае. И желательно зафиксировать эти данные в договоре. Это относится к сотрудничеству как с агентством недвижимости, так и с индивидуальным агентом.
Для чего проверять риэлтора: с какими опасностями может столкнуться клиент недобросовестного посредника
Рассказы о «черных риэлторах» хотя бы раз слышал каждый россиянин. Одиноких граждан обманом вынуждают подписать договор купли-продажи и переселяют в заброшенные деревни или убивают.
Такие преступления — редкость. Но нельзя полностью исключать факты мошенничества или недобросовестных действий со стороны риэлтора. Чаще всего встречаются ситуации следующего характера:
- Сокрытие информации о предлагаемом объекте. Например, агент знает, но скрывает от потенциальных покупателей, что квартира является предметом судебного спора. Либо если лица, отказавшиеся от приватизации и имеющие право проживать в ней пожизненно.
- Риэлтор одновременно представляет интересы и покупателя, и продавца. Неизбежное следствие — конфликт интересов.
- Продавцом выступает недееспособный гражданин. Риэлтор знает, что заключение сделки в подобных случаях невозможно, как минимум, без разрешения органов опеки, но уговаривает клиента купить такой объект.
- Агент помогает мошенникам продать квартиру по поддельным документам и т. д. Либо один и тот же объект реализуют сразу нескольким покупателям. И владельцем становится тот, кто первым успевает зарегистрировать право собственности в Росреестре.
- Посредник настаивает на оплате его услуг еще до проведения сделки. В классическом варианте он получает процент от стоимости объекта уже по факту заключения договора купли-продажи. Если покупатель/продавец вносит предоплату, он может столкнуться с тем, что агент просто исчезнет из его жизни.
- Риэлтор уклоняется от заключения договора с клиентом либо не желает точно оговаривать свои обязанности, ограничиваясь общими фразами.
- Агент устраивает «театрализованные представления», чтобы воздействовать на клиента. На объект во время показа приходят сразу несколько «покупателей», якобы готовых сразу заплатить требуемую сумму и наличными. И покупатель, не желая упустить «выгодный объект», соглашается на любые условия. А потом понимает, что совершил ошибку.
- Риэлтора нанимает продавец/продавец недвижимости. Но оплату за свои услуги агент требует со всех участников сделки.
- Чтобы заставить клиента купить вполне конкретную квартиру, ему предварительно демонстрируют иные объекты, совершенно не соответствующие заявленным изначально требованиям: по цене, расположению, состоянию и т. д.
- Покупателю подсовывают на подпись множество самых разных документов. И в их числе может оказаться, например, договор займа под залог имущества и т. д.
Если речь идет именно о мошенничестве, риэлтора можно привлечь к уголовной ответственности по ст. 159 УК РФ. Но чаще всего посредник объясняет свои действия тем, что не располагал необходимой информацией об объекте или его собственниках.
Как можно проверить риэлтора на его подлинность: с чего начинать
Первый этап — изучение юридического статуса посредника. Данные и об ИП (для частного маклера), и об ООО (агентство недвижимости) обязательно должны значиться в реестре юридических лиц или индивидуальных предпринимателей (ЕГРЮЛ или ЕГРИП). Сведения — в свободном доступе. Для их получения достаточно зайти на сайт ФНС. Здесь же можно уточнить заявленные виды деятельности.
Не стоит обращаться к «специалисту», который и торгует алкоголем в розницу, и продает квартиры, и оказывает услуги сантехника. И все это — одновременно. Насторожить должна и ситуация, когда клиенту вообще не показывают и не дают проверить уставные документы риэлтора или обещают показать их «как-нибудь потом».
Далее необходимо:
- уточнить, прошел ли агент сертификацию на соответствие стандарту «Риэлторская деятельность». Формально, наличие этого документа не является обязательным. Но, сертификат — это дополнительная гарантия серьезного отношения со стороны агента к своей работе;
- проверить, является ли посредник (агентство недвижимости) членом соответствующей СРО, например, Российской, Санкт-Петербургской, Ленинградской областной (иной) гильдий.
Тем, кто хочет проверить риэлтора при покупке, продаже, аренде квартиры, важно знать, что обязательное лицензирование посреднической деятельности отменено в 2002 году. Но в «Едином реестре сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости» от Российской гильдии можно уточнить, является ли конкретный гражданин/организация именно профессиональным агентом.
Достаточно в строке поиска ввести название компании (ФИО частного маклера), чтобы получить необходимые данные, вплоть до перечня сотрудников юрлица. Здесь же на сайте приведены номера телефонов подразделений РГР по отдельным регионам, где также можно проверить риэлтора;
- зайти на сайты арбитражного и городского (районного) судов и уточнить, не является ли посредник фигурантом в деле о банкротстве или ответчиком по искам, например, недовольных клиентов.
Нередко риэлторы действуют неофициально, просто «помогают» знакомым найти подходящую квартиру, не заключая с клиентами договоры. Но нужно понимать, что при наличии проблем предъявить какие-либо претензии такому агенту не получится.
Как еще проверить риэлтора на честность
Посредник предоставил все необходимые документы, подтвердил, что является членом Гильдии. Но не стоит ограничиваться только стандартными проверками. Не стоит пренебрегать следующими способами получения информации о посреднике:
- Отзывы. И читать их следует не только на официальном сайте агента (при наличии). Риэлтор или агентство никогда не разместят негативные данные о себе, не допустят наличия критики. Обязательно нужно просмотреть отклики, комментарии на сторонних ресурсах.
Но и этой информации не стоит доверять безоговорочно. Например, если на разных сайтах размещены отзывы, написанные, как под копирку, их стоит исключить из рассмотрения. Особенно, если комментатор не указывает никакие конкретные данные, а ограничивается восторженными фразами типа «мне так помогли, так помогли». Такие отзывы скорее всего заказаны самим агентом. Они никак не помогут проверить и уточнить, что конкретный риэлтор — настоящий.
Не стоит доверять и излишне негативным комментариям, также написанным в едином стиле от имени разных лиц. Их могли оставить конкуренты или пара недовольных клиентов.
- Цены. В идеальном варианте агент в открытом доступе размещает данные о стоимости той или иной услуги. Если же он только говорит «договоримся», возможно, стоит обратиться к иному специалисту. Иначе можно потом получить счет, несоразмерный объему оказанных услуг.
- Стаж работы. Конечно, новички зачастую дают своим клиентам значительные скидки. Но у них может не быть необходимого опыта работы. Для максимально быстрого решения задачи лучше выбирать риэлтора, работающего не менее 3-х лет. Этого времени достаточно для изучения рынка, если не во всей стране, то в конкретном городе.
- Специализация. Да, об этом не стоит забывать. Есть маклеры, специализирующиеся на аренде недвижимости. Есть и те, кто только продает квартиры или частные дома. И первый посредник не заменит второго.
Применительно к данному пункту стоит отметить, что лучше обращаться не к индивидуальному агенту, а именно в агентство. Ведь нужно не просто подобрать объект, но и проверить его на юридическую чистоту, подготовить договоры и т. д. Риэлтор, работающий индивидуально, должен быть просто экспертом в своем деле, чтобы выполнять все эти операции без помощи юристов.
Заключение
Покупка квартиры или частного дома всегда сопряжена со значительными расходами. К тому же приходится пересматривать десятки или сотни вариантов, изучать документы продавцов. Чтобы не тратить время на подобные процедуры, многие обращаются к риэлтору.
Но и здесь не стоит забывать о мерах предосторожности. Чтобы не столкнуться с мошенниками и не потерять деньги, необходимо:
- проверить риэлтора в Федеральном «Едином Реестре сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости» от Российской гильдии риелторов;
- проверить наличие сертификата на соответствие стандартам «Риэлторская деятельность»;
- обратить внимание, зарегистрированы ли компания или частный агент официально. Данные — на сайте ФНС в свободном доступе;
- почитать отзывы на независимых площадках. Нужно учитывать, что и излишне восторженные, и откровенно негативные комментарии, не содержащие конкретной информации, могут быть заказными;
- обратить внимание на ценообразование и, например, нежелание риэлтора заключать официальный договор с клиентом.
Читайте также:
- Закон о тишине: нормы, исключения и штрафы
- Рефинансирование ипотеки в 2024 году
- Как проверить стоит ли дом или квартира на кадастровом учете
