Разрешат ли прописку в апартаментах или нет 

Депутаты Государственной Думы РФ в очередной раз отложили рассмотрение закона о статусе апартаментов. Официальная формулировка гласит — «в связи с необходимостью рассмотрения документа профильными комитетами».

На самом же деле законопроекты, касающиеся правового положения этого сегмента рынка недвижимости, регулярно поступают в Госдуму с 2016 года. И ни один из них не прошел даже первое слушание. Все предложения отклоняются без рассмотрения.

Эксперты высказывают самые разные мнения о том, что же будет с апартаментами в дальнейшем. Оптимисты ожидают, что граждане все же смогут прописываться на купленных квадратных метрах. Реалисты заявляют о том, что такой исход невыгоден собственникам иной коммерческой недвижимости в «многофункциональных зданиях». Нельзя забывать и о том, что в 2023 году законодатели вернули НДС для девелоперов, продающих апартаменты в рамках ДДУ.

Что такое апартаменты: доступные виды

Если обобщить информацию и определения из разных источников, апартаменты в отличие от квартиры по закону относятся к нежилым помещениям.

На практике же покупателям и арендаторам доступны следующие виды недвижимости:

• Апарт-отели. Это — улучшенный вариант гостиницы. Гражданин арендует не просто номер, а практически квартиру, в которой есть даже кухня с необходимой посудой. В то же время он может полноценно пользоваться гостиничным сервисом в части уборки, доставки еды в номер и т. д.;
• Доходный дом. Гражданин или организация выкупают дом, обустраивают квартиры или номера для сдачи в долгосрочную аренду. Продажа не предполагается. Инфраструктурные объекты (при наличии) — в отдельных зданиях либо на первых этажах;
• Многофункциональные здания или комплексы. Именно этот вариант чаще всего предлагают в России. Под одной крышей могут находиться рестораны, кафе, офисы и «квартиры». Желающий может выкупить любое из помещений для личного проживания или сдачи в аренду. Это нужно учитывать тем, кто хочет знать, что это за недвижимость по закону, как можно использовать апартаменты, почему в них нельзя прописаться;
• Кондоминиумы. Характерны для крупных городов США. От многофункциональных зданий отличаются тем, что состоят только из квартир. Их также можно арендовать или выкупить.

Что нужно знать об апартаментах при покупке

В России бум апартаментов зафиксирован в начале XXI века. Застройщики выкупали административные здания заводов, возводили многоэтажные комплексы и предлагали всем желающим «почти квартиры» разной степени комфортности. И граждане активно покупали их, в том числе под влиянием настойчивой и навязчивой рекламы и красивой картинки от застройщика.

Но при выборе такого объекта необходимо учитывать ряд факторов:

1. Регистрация отсутствует или временная. Все зависит от статуса здания. Если это — офисный центр, можно скупить хоть весь этаж. Но ответ на вопрос, можно ли прописаться в апартаментах, по закону будет отрицательным. Регистрация в апарт-отеле возможна, но на ограниченное время.
2. Управляющая компания не обязана учитывать интересы владельцев помещений при открытии нового офиса, магазина и даже ресторана. При этом платить за содержание объекта недвижимости должны все сособственники.
3. Налог на имущество платится по повышенным ставкам — от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости. Вычеты, как для владельцев квартир, не предусмотрены.
4. Отсутствуют технические требования в части шумоизоляции, расположения «мокрых точек» и т. д. Офисные здания можно строить «окна в окна». Ни о какой приватности личной жизни здесь говорить не приходится.
5. Налоговый вычет при покупке апартаментов не полагается. Это же относится к мерам государственной поддержки: субсидиям, льготной ипотеке, материнскому капиталу. Использовать их для полной или частичной оплаты объекта не получится.
6. Коммерческую недвижимость можно изымать за долги. Она не входит в перечень жизненно важных активов, перечисленных в ст. 446 ГПК РФ. То, что в апартаментах вместе с должником проживают его дети, не будет иметь никакого значения.
7. Закон о тишине в ночные часы в апартаментах не работает. Офисы, рестораны, караоке-бары, если они не расположены в жилых домах, могут принимать посетителей круглосуточно.
8. Социальная инфраструктура может полностью отсутствовать. Застройщик не обязан возводить ни детские сады, ни школы. Проектировщики могут «забыть» даже о продуктовых магазинах. Причина все та же. Апартаменты — это коммерческий объект. То, что его используют для проживания, девелопера не интересует.

Справедливости ради необходимо выделить несколько плюсов этого вида недвижимости. В первую очередь это — более низкая цена квадратного метра именно по причине минимальных удобств. Да и кадастровая стоимость может быть незначительной. Но и здесь многое зависит от расположения объекта, качества стен, степени обустройства и т. д.

К тому же апартаменты можно предложить банку в качестве обеспечения по ипотечному или потребительскому кредиту. Здесь отсутствие прописанных будет скорее плюсом.

Перспективы принятия закона об апартаментах

Предложения о приравнивании апартаментов к квартирам звучат давно. С аргументами в пользу такого решения выступают и в Минстрое, и в Совете Федерации. При этом чиновники разных уровней планируют:

1. Изменить статус и уже введенных в эксплуатацию объектов, и тех, что сейчас находятся на этапе строительства.
2. Запретить реализацию подобных проектов на будущее.

Споры вокруг апартаментов возникают периодически даже в администрации Президента. Именно глава государства в 2021 году предложил депутатам Госдумы вернуться к рассмотрению этого вопроса.

Но непосредственно народные избранники выступают резко против принятия закона, уравнивающего статус квартир и апартаментов. Они признают, что проблема существует, но считают, что к ее появлению и развитию привела жадность покупателей и непосредственно застройщиков. Первые хотели получить жилье подешевле, а вторые сэкономить на благоустройстве территории.

Основные аргументы против перевода апартаментов в статус квартир звучат так:

1. В случае принятия закона резко вырастет нагрузка на имеющуюся социальную инфраструктуру. И бюджеты на местах с ней могут просто не справиться. Собственники апартаментов будут претендовать на места в детских садах и школах для своих детей. А их и так зачастую не хватает особенно в районах с новостройками. Застройщики же, работающие с апартаментами, не делают предусмотренные законом отчисления на возведение социальной инфраструктуры.
2. Ни в Правительстве, ни в профильном комитете Госдумы никогда не говорили о том, когда же примут закон об апартаментах и о прописке на таких квадратных метрах. Речь идет только об упорядочивании вопросов с возведением подобных объектов.
3. Многие здания с апартаментами не соответствуют критериям (санитарным, противопожарным), предъявляемым к жилым многоэтажкам. Например, их возводят в промзонах, где не выдержаны нормативные расстояния до социальных объектов. И исправить ситуацию зачастую невозможно. Единственным решением во многих случаях станет массовый снос. Это неизбежно повлечет за собой необходимость компенсировать собственникам стоимость их имущества.
4. Анализ значительной части действующих апарт-комплексов показывает, что недвижимость относится к верхнему ценовому диапазону: люкс или бизнес. И для собственников подобных объектов не имеет значения статус квадратных метров. Они учитывают наличие комфортной среды и престиж конкретного комплекса.
5. Ответственные структуры на местах выдают разрешения на строительство именно апартаментов. А потом владельцы помещений начинают предъявлять претензии к качеству стен, отсутствию шумоизоляции, плотной застройке территорий.

Депутаты Госдумы полагают, что муниципалитетам необходимо более тщательно изучать проектную документацию от застройщиков и отклонять заявки, связанные с возведением именно апартаментов. Не помешает некоторая доля внимательности и рядовым гражданам, изначально покупающим в качестве жилья коммерческие объекты.

НДС на апартаменты возвращается

В 2010 году в России отменили НДС для застройщиков, работающих с апартаментами. В 2023 году ситуация изменилась. Девелоперы вновь обязаны будут платить НДС в размере 20%. Многие эксперты полагают, что неизбежны следующие последствия:

1. Рост цен на апартаменты. В эконом-сегменте разница с квартирами доходит до 25-30%. После возврата НДС в течение года она постепенно нивелируется.
2. Сжатие рынка. Сейчас на долю коммерческого приходится до 10% от общего объема строительства жилья. Через пару лет сфера апартаментов уже не будет столь привлекательна для покупателей. А это означает рост спроса на новостройки-квартиры. Изменения не затронут только бизнес и премиум секторы. Здесь объем сделок остается практически неизменным в течение десятилетий.

Но в то же время звучат предположения, что апартаменты в хороших локациях, с качественной отделкой помещений и необходимым сервисом даже после роста цен найдут своего покупателя или арендатора.

Заключение

Последние новости показывают, что новый закон о прописке в апартаментах в 2023 году не будет принят. Депутаты Госдумы в сентябре отправили законопроект на согласование в профильные ведомства.

И все чаще звучат предположения, что подобные объекты так и останутся в статусе коммерческих. Приравнять их к жилью в большинстве случаев невозможно из-за несоответствия градостроительным нормам, санитарным и противопожарным требованиям.

А возврат НДС для строителей приведет к тому, что рынок апартаментов существенно сократится из-за роста цен. Потенциальные покупатели переключат внимание на квартиры.

Читайте также:

• Траншевая ипотека: что это, выгодна ли она застройщикам и покупателям
• Что такое жилищный сертификат: кто имеет право на его получение, можно ли его обналичить
• Как зарегистрировать ребенка по месту жительства