Все чаще граждане России для покупки собственного жилья берут ипотечные кредиты в банках. Приобретенная недвижимость становится обеспечением по договору. Если на определенном этапе заемщик перестает платить, кредитор продает квартиру или дом. Вырученные деньги направляются на погашение задолженности. Но это возможно только в том случае, если после подписания кредитного договора на регистрацию в Росреестр передается закладная по ипотеке.
Для займодавца наличие обременения — гарантия возврата заемных средств. Покупатель жилья в этом случае, хоть и является законным собственником объекта недвижимости, но не может распоряжаться им в полном объеме. Квартиру или частный дом нельзя продать, подарить, выделить доли детям, если часть имущества оплачена материнским капиталом. Если в Росреестре значится, что на объект наложены обременения, в регистрации сделки будет отказано.
Что нужно знать об оформлении закладной
Закладная может дополнять не только ипотечный договор, но и соглашения, заключенные между физическими и/или юридическими лицами, при условии, что они касаются сделок с недвижимостью.
Например, гражданин продает квартиру, но покупатель выплачивает оговоренную сумму по частям. Право собственности переоформляется, но одновременно на жилье накладывается обременение в качестве обеспечительной меры.
В соответствии со ст. 5 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» предметом ипотеки могут быть не только квартиры и дома, но и:
- Объекты, используемые в предпринимательской деятельности: здания, сооружения, ангары и т. д.
- Машиноместа.
- Гаражи, дачные дома, иные объекты потребительского назначения.
- Части квартир и/или домов. Это может быть одна или несколько комнат при условии, что они изолированы от остального пространства.
- Воздушные, морские, речные суда.
На каждый из перечисленных объектов должно быть оформлено право собственности.
Отдельно стоит остановиться на оформлении и регистрации в Росреестре закладной на земельные участки. Закон это не запрещает, но есть исключения. В соответствии со ст. 63 Закона «Об ипотеке» предметом залога в общем случае не может стать участок, принадлежащий государству или муниципалитету, находящийся в пользовании физического или юридического лица. Также нельзя оформить закладную, если площадь объекта меньше минимально разрешенной для конкретного вида разрешенного использования.
Виды ипотеки
В российском законодательстве предусмотрены два вида ипотеки:
- в силу закона;
- в силу договора.
Первый вариант предполагает, что заемщик покупает квартиру или иной объект за заемные деньги. Он может заключить ДДУ, ДУПТ, договор купли-продажи. Дом на момент приобретения квартиры может быть еще не сдан в эксплуатацию. Так как средства являются целевыми, то объект покупки передается в залог займодавцу.
Ипотека в силу договора не так распространена. Этот вариант предполагает, что заемщик передает свое недвижимое имущество банку в качестве обеспечения по кредиту, в том числе нецелевому.
Есть некоторые отличия, касающиеся регистрации закладной в Росреестре в первом и втором случае:
- При оформлении залога в силу закона банк может не направлять своего представителя в Регистрационную палату для передачи документов. Эту обязанность часто возлагают на покупателя. Банк также не обязан платить государственную пошлину, установленную ст. 333.33 НК РФ.
- Если ипотека оформляется по договору, при подаче заявления на регистрацию обременения обязаны присутствовать все стороны сделки.
Ипотека в силу закона регулируется актуальными нормативными актами, в силу договора — залоговыми соглашениями, заключенными между кредитором и заемщиком. В первом же случае для передачи объекта в залог банку достаточно наличия кредитного договора, подписанного сторонами.
Важный момент! Вне зависимости от типа ипотеки соглашение не считается действительным до момента регистрации в Росреестре.
Как происходит регистрация закладной в Росреестре
Стороны по договору для регистрации закладной могут обратиться непосредственно в территориальное подразделение Регистрационной палаты или МФЦ, но сначала желательно узнать, как называется услуга, чтобы не допустить ошибок при заполнении заявления и оплате пошлины. Многие банки предлагают услуги по пересылке документов на регистрацию в электронном формате. Но в этом случае у заемщика должна быть ЭЦП определенного вида.
Сотрудник Росреестра изучает пакет документов. Если соблюдены требования законодательства, он вносит необходимые данные в ЕГРН, а на документах ставит штампы и свою подпись. У каждой из сторон должен остаться экземпляр закладной либо ипотечного договора с соответствующими отметками. Еще одна копия остается непосредственно в Росреестре.
Какие документы нужны для регистрации закладной
Чтобы не получить отказ по формальным основаниям, сторонам необходимо заранее подготовить следующие документы:
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
- Паспорт покупателя, данные залогодержателя. Если интересы кредитора представляет сотрудник, у него должна быть доверенность, оформленная надлежащим образом. Если же вместо заемщика присутствует третье лицо, доверенность надлежит заверить у нотариуса.
- Ипотечный (кредитный) договор, собственно закладная и все приложения к ним в трех экземплярах.
- Договор купли-продажи.
- Согласие супруга/супруги на сделку. Его также подписывают в присутствии нотариуса. Альтернатива — брачный договор с указанием на раздельное владение имуществом.
- Согласие органов опеки и попечительства, если владельцем объекта залога является несовершеннолетний.
- Согласие всех собственников квартиры (дома, земельного участка и т. д.), указанной в закладной.
- Отчет оценщика, если это предусмотрено законодательством.
Приведенный список не является исчерпывающим, если закладная оформляется сразу при регистрации права собственности. Если объект недвижимости покупается на вторичном рынке, может потребоваться кадастровый паспорт. Для новостроек — акт приема-передачи и ввода в эксплуатацию.
Если одной из сторон сделки является юридическое лицо, потребуются копии уставных документов, приказ на назначение руководителя (с указанием его полномочий), решение совета директоров или собрания участников.
В любом случае в документах не должно быть никаких исправлений, зачеркиваний, помарок. Все данные должны быть читаемы, чтобы не допускать двояких трактовок.
Госпошлина за регистрацию закладной по ипотеке в 2022 году
При регистрации ипотеки с внесением данных в ЕГРН указаны в п. 28.1 ст. 333.33 НК РФ физические лица платят 1000 рублей, юридические — 4000 рублей.
Если в закладную вносятся изменения, государственная пошлина составит соответственно 200 и 600 рублей. Основание — п. 28.1 ст. 333.33 НК РФ. Если в какой-то момент происходит смена залогодержателя, за регистрацию этого действия необходимо заплатить 1600 рублей. Основание — п. 29 ст. 333.33 НК РФ.
Размер госпошлины не зависит от того, как происходит регистрация закладной по ипотеке: в МФЦ или посещении приемной Росреестра. Льготы предоставляются только отдельным категориям заявителей, например, военнослужащим.
Сроки регистрации закладной в Росреестре
В соответствии с действующим законодательством на регистрацию залога при покупке объекта недвижимости за заемные деньги отводится 5 рабочих дней. Если договор подписан в присутствии нотариуса, срок сокращается до 3 дней в случае непосредственного обращения в Регистрационную палату.
Если документы на регистрацию закладной по ипотеке подаются в МФЦ, ждать придется на 3-5 дней больше. Здесь многое зависит от скорости межведомственного документооборота.
В каких ситуациях Росреестр может отказать в регистрации закладной после регистрации права собственности?
Как показывает практика, отказы редко, но бывают. Основные причины:
- Отсутствие всех необходимых документов либо есть ошибки в договоре или заявлении. Например, неверно указаны паспортные данные заемщика. Достаточно одной неправильной буквы, чтобы получить отказ по формальным обстоятельствам.
- На покупаемый объект уже наложены обременения. Проверить их наличие можно на Публичной кадастровой карте.
- Представитель банка предоставил доверенность с истекшим сроком действия.
Чтобы не сталкиваться с подобными ситуациями, перед регистрацией права собственности законного владельца и закладной необходимо внимательно проверить все документы, уточнить необходимый перечень.
Как снять обременение по ипотеке
Если заемщик полностью расплатился с кредитором, в Росреестр, в том числе через МФЦ, нужно направить заявление о погашении закладной. Это можно сделать одним из следующих способов:
- Банк самостоятельно передает в Росреестр необходимые данные.
- Заемщик обращается к кредитору, получает справку об отсутствии задолженности. Необходимые пометки делаются и на закладной собственности недвижимости.
- Заявление о снятии обременения поступает от Росвоенипотеки.
После снятия обременения собственник недвижимости может получить выписку из ЕГРН и убедиться в этом.
Заключение
Закладная — документ, подтверждающий передачу квартиры, дачи, иного объекта в залог банку. В российском законодательстве предусмотрена ипотека двух видов:
- по закону;
- по договору.
Первый вариант применим к ситуациям, когда гражданин берет в банке целевой кредит на покупку жилья. Договорная ипотека актуальна для ситуаций, когда заемщик берет в долг у кредитора значительную сумму и передает ему в качестве обеспечения недвижимое имущество.
Закладная обязательно регистрируется в Росреестре при регистрации ипотеки. Без этого договор будет считаться недействительным. Подать документы можно непосредственно через Регистрационную палату или в любом подразделении МФЦ.
