Что такое «трейд ин» квартиры

Для современного человека понятие «trade in» не является новым и непонятным. Мы с ним сталкиваемся постоянно. В общем, речь идет об обмене какой-то старой вещи на новую со снижением стоимости последней на остаточную цену продаваемого объекта.

Часто подобные маркетинговые инструменты (а это именно технология повышения продаж) используются в сферах с высокой конкуренцией: автомобильный транспорт, бытовая техника, гаджеты, микроэлектроника.

Казалось бы, в недвижимости ситуация должна быть схожей, учитывая высокую ликвидность квадратных метров, даже на вторичном рынке. Однако на практике программа «трейд ин» квартиры имеет свои кардинально отличающиеся от привычных стандартов аспекты.

Риски программы trade in квартиры

Задача владельца недвижимости заключается в том, чтобы обменять свою старенькую, маленькую квартирку на просторное, комфортное жилье, где хватит места всем членам семьи. Как правило, это квадратные метры в новостройках. Да и продать квартиру с трейд ин предлагают обычно застройщики. И это на самом деле действительно правильное решение проблемы.

Если работать с посредниками, которых последнее время на рынке недвижимости появилось огромное количество, то естественным образом возникают определенные риски, среди них имеет смысл назвать следующие:

1. Старое жилье продали, а новое еще не построено. В этой ситуации какое-то время придется жить у близких/дальних родственников либо арендовать недвижимость. Получается, что появляются лишние расходы, не считая дискомфорта и прочих неприятных моментов. Трейд ин квартир от застройщика ситуацию решает кардинально. Продажа осуществляется только на этапе введения в эксплуатацию нового объекта.
2. Обратный случай. Заветные квадраты по адекватной, рыночной цене продать не получается по каким-то объективным или субъективным причинам (часто сами владельцы из-за жадности устанавливают слишком высокие расценки). При этом бронь на давно сданную в эксплуатацию новостройку закончилась. При таком раскладе человек теряет задаток, а он, зачастую, совсем немаленький.
3. Откровенное мошенничество. Трейд ин – обмен квартиры – это имущественная сделка, поэтому преступный элемент здесь будет присутствовать всегда, тем более, деньги на кону стоят немалые. Застройщик также может, в конечном счете, оказаться мошенником, однако это в современных реалиях маловероятно. Проверку они проходят очень серьезную. В отношении посредников такого контроля не реализуется, соответственно, и преступникам проще обманывать людей.

В общем, оптимальным решением при продаже квартиры в трейд ин будет обязательное юридическое сопровождение тех, кто реализацией недвижимости занимается профессионально. Это будет стоить денег, но зато риски удастся свести практически к полному нулю.

Внимательный читатель скажет, что здесь также работает посредник. Да, но он не получает в собственность недвижимость, рассчитывает только на премиальные выплаты. Такой аутсорсинговой компании нет смысла обманывать клиента, более того, в целях повышения имиджа и репутации кратно выгоднее провести сделку «по высшему разряду».

Как работает трейд ин квартиры

Выше было отмечено, что технология «trade in» на рынке недвижимости существенно отличается от стандартного понятия. В обычном случае объект обмена выкупается непосредственно продавцом нового товара. Так бывает с техникой, например, телефонами или телевизорами, старыми стиральными машинами. Аналогично поступают салоны, реализующие новые автомобили.

В недвижимости такой способ не пройдет, поскольку это принципиально невыгодно продавцу, поскольку товар дорогой и далеко не всегда востребованный. «Выбросить» его в последствии, как старый пылесос, ради маркетинговой компании тоже не получится – слишком накладно получается в финансовом плане.

Поэтому принцип взаимодействия продавца и покупателя несколько меняется. Компании-застройщики либо риелторы предлагают посреднические услуги по продаже и последующей покупке более комфортного жилья.

При этом сами застройщики, безусловно, решать вопросы трейд ин при покупке квартиры в готовом доме или в новостройки не будут – это объективно не их уровень. Как правило, они переадресуют работу аутсорсинговым компаниям или «ручным» риелторам.

Если говорить о том, что такое трейд ин квартиры в новостройке, то здесь есть еще один нюанс – необходимость синхронизации процессов продажи и покупки (введения в эксплуатацию). Самостоятельное или через посредников решение этой задачи крайне затруднено. А вот застройщик через своих представителей, как минимум, постарается решить вопрос положительно, то есть обеспечить переезд клиента из одного адреса в другой без дополнительного съема жилья, пусть даже на короткий срок.

Есть еще один интересный и очень полезный момент работы со строящимися объектами. При заключении сделки стоимость объекта недвижимости фиксируется. Это означает, что цена не будет меняться на протяжении всего времени строительства. С учетом инфляции, роста цен на недвижимость, повышения готовности квартиры к эксплуатации рыночная стоимость будет неуклонно увеличиваться. Это очень выгодно для потенциального покупателя.

Возможен ли трейд ин ипотечной квартиры

Ипотека стала настоящим спасением для многих людей, которые желали улучшить свои жилищные условия. Подобный вид кредитования получил широкое распространение среди представителей среднего класса.

Однако в последствии стали проявляться некоторые сложности, вызванные ипотечным кредитованием. Среди прочего имеет смысл назвать тот факт, что продать жилье с еще не погашенным полностью задолженностью стало невозможным, соответственно, увеличить площадь стало невозможно. Нечасто банки шли на уступки, разрешая разные схемы trade in (трейд ин): квартира на дом, или коттедж на таунхаус.

В ситуации с застройщиками дела обстоят несколько иначе. Поскольку в самих новых домах, зачастую, используются ипотечные схемы для реализации строящегося жилья, то и трейд ин квартиры, находящейся в ипотеке, вполне возможен. Кредит просто переоформляется на новый объект недвижимости с сохранением, а иногда и улучшением, условий кредитования.

Таким образом, трейд ин квартиры в ипотеке вполне возможен, но только в случае сотрудничества с застройщиками, работающими с данным видом кредитования. Во всех остальных случаях нужно быть предельно внимательными, чтобы не столкнуться с мошенниками. В результате можно остаться без денег и квартиры.

На каких условиях можно сдать квартиру, находящуюся в собственности, в трейд ин

Необходимо четко понимать, что идеальных условий никто в этом деле не предложит. Каждая из сторон сделки получает, как правило, определенные плюсы и минусы для себя. В каких-то вопросах придется уступить, если есть желание улучшить собственные жилищные условия при минимальных финансовых затратах.

С точки зрения обычного человека, занимающегося обменом старого жилого фонда на новый, речь может идти о двух вариантах потерь:

1. Временные. Если выставить квартиру на продажу по рыночной цене или даже несколько дороже, то вероятность продажи существенно снижается. Более того, ее можно вообще не продать. В результате сделка по схеме trade in сорвется, человек потеряет залоговую сумму. Может, конечно, и повезти, тогда плюсы для продавца будут очевидны.
2. Денежные. Задача посредника или аутсорсинговой компании, работающей с застройщиком, заключается в максимально быстрой продаже объекта недвижимости. Решается она достаточно просто – снижением стоимости. Обычно в таких ситуациях ее уменьшают на 5-15%. На первый взгляд, это незначительные цифры, но в рублевом эквиваленте получается серьезная сумма, поскольку продается все же недвижимость. Иногда используется так называемая прогрессивная технология, когда сначала ставится скидка 5%. Если через месяц жилье не продано, уменьшение цены происходит на 7,5%, потом на 10 и так далее. Процентный шаг может быть разным в зависимости от договоренностей и принципов работы продавца.

В общем, чем-то пожертвовать придется в любом случае. Чем именно? Ответ на этот вопрос остается исключительно в компетенции человека, запланировавшего обмен. Хотя некоторые из застройщиков изначально заявляют, что такое явление как trade in при покупке квартиры возможно только при снижении ценника на старое жилье.

Алгоритм оформления

Последовательность действий в каждом конкретном случае будет уникальной. Что и как делать зависит от многих факторов. Однако в утрированном формате имеет смысл привести следующий алгоритм:

1. Определиться с застройщиком, предлагающим квадратные метры в новостройках в обмен на старые. Сделать это в современных реалиях повсеместного распространения сети Интернет и других коммуникационных технологий не составляет особого труда.
2. Подобрать квартиру, соответствующую вашим требованиям и пожеланиям, как по метражу, так и по расположению, наличию и типам инфраструктуры (к примеру, молодым семьям важно, чтобы в шаговой доступности были школы и детские образовательные организации).
3. Провести оценку собственного жилья. Для этого можно пригласить независимого оценщика либо доверить продавцу. Некоторые агентства предлагают провести оценку дистанционно, исключительно по фотографиям, без посещения самого адреса. В некоторых случаях это действительно удобно, к примеру, если владелец в данный момент времени находится в длительной командировке или за границей. Если сумма устраивает, то можно получить экспертное заключение и таким образом, если нет, то приглашайте оценщика домой.
4. Согласовать ценник с застройщиком, если это не он или его подконтрольная структура проводила оценку недвижимого имущества.
5. Подписать договор о покупке квартиры с применением схемы «трейд ин». Будьте внимательны на данном этапе, внимательно читайте документ, особенно то, что прописывается мелким шрифтом.
6. Непосредственно совершить сделку, перечислив недостающую сумму застройщику. Помним, что за новую квартиру придется доплатить – одного старого жилья будет недостаточно.

В заключение стоит сказать, что trade in – это перспективный вариант для улучшения своих жилищных условий. Однако к реализации этой схемы необходимо подходить предельно серьезно и ответственно, обращая внимание на репутацию застройщика и участвующих в сделке посредников.

Читайте также: 

• Обмен квартиры на другую недвижимость
• Жилищная субсидия - способы получения в 2023 году
• Как можно поменять прописку в паспорте - пошаговая инструкция оформления